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              短租房新規引爭議,北京民宿行業面臨洗牌

              2020-08-20 08:22:00 來源:法治日報·法治周末

              針對居住小區內開辦短租、“民宿”存在的治安、擾民等問題,北京出臺新規擬進行規制。 資料圖

               

              首先會誘發鄰里矛盾糾紛;其次,其他部門的協調問題,各個部門如何實現信息共通、相互協作將直接關系到監管的成效;最后,監管部門執法壓力及持續性,如果無法保證執法的有效性及持續性,新規的推行將大打折扣

               

              法治周末記者 于偉力

              810日,北京市住房和城鄉建設委員會、市公安局、市互聯網信息辦公室聯合起草的《關于規范管理短租住房的通知(征求意見稿)》(以下簡稱征求意見稿),向社會公開征求意見。

              征求意見稿主要從規范經營者及互聯網平臺公司操作運營管理出發,對短租房的健康發展是一種促進和保障,確保了短租房經營行為合法、規范有序,且對現存問題起到一定的整治作用。

              不過,由于部分規定過于嚴苛,接受法治周末記者采訪的專家擔憂,如果按照征求意見稿內容最終施行,短期內或將對北京市的短租民宿行業帶來較大沖擊,部分經營者將被迫面臨退出或轉型。但從長遠來看,是有利于民宿行業長久、健康、規范發展的。

              經營條件的規制被指嚴苛

              所謂短租住房,在征求意見稿中以釋義方式明確:利用本市國有土地上的居住小區內的住房,按日或者小時收費,提供住宿休息服務的經營場所。

              從征求意見稿內容看,對于民宿經營者影響最大的無疑是關于經營條件的規制。征求意見稿提出:短租住房的經營需符合小區管理規約或業主大會決定,沒有管理規約或業主大會決定的,應當取得本棟樓內其他業主的書面同意。

              這則規制,在業內引起了很大的爭議。北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受法治周末記者采訪時指出,管理規約通常不涉及相關內容,很多小區多少年都未召開過業主大會,也沒有業主委員會,而本棟樓內的業主也沒有動力去同意鄰居的短租行為,甚至顧忌由此帶來的各種隱患,明確反對。因此,從實踐來看,在很大一部分的小區,這一項經營條件門檻幾乎難以逾越。

              西北大學經濟管理學院教授梁學成也認為,明確短租房市場是一種合法商業行為,短租房的責任人是委托者或經營者即可,不應再將責任擴展到所在社區業主,這樣可能會引發新的矛盾。

              在北京市京哲律師事務所管委會主任張國輝看來,該規制確實過于嚴苛,在實際操作中很難落實。“短租經營是共享經濟的一種表現形式,通過盤活零散閑置資源來刺激市場,使得消費者有更多的選擇。既要求能夠充分釋放市場的活力,拉動內需,又要求這種經營行為能夠規范化、合法化,在這兩方面找到平衡點是政府制定管理規范的重心。”

              準入門檻應適度

              征求意見稿引發爭議的另一個點是關于短租房的準入條件:住宅小區的房屋用作短租經營的,房屋必須符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,并依法辦理出租登記。

              一位不愿具名的業內人士表示,這個規定回避了短租住房性質的問題。“服務式公寓”一直都被認定為“日租房”,即“未取得酒店、賓館等場所的經營許可,私自將房屋以計時、計日方式租賃給他人并不當牟利的違法行為”。但何為私自?這個私自和公眾權益有關,而不是房東自己說了算。

              這位業內人士提出疑問:正常開旅店需要辦理消防合格證、工商營業執照、經營業主和員工身份證明、旅店場所協議、旅店外觀標識、特種行業許可證和旅店平面圖,但為何征求意見稿只提到,“房屋符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,就可以開設日租房或者鐘點房用于經營”?

              “作為住客,倘若沒有旅店平面圖,從何處得知我住的地方怎么逃生?一旦突發火情,住客沒有旅店平面圖,又不是長居在此,該如何有效迅速逃生?倘若整個樓大部分為民宿,住的人連問的人都沒有,出了事情誰負責?”他進一步表示,消防部門應參與征求意見稿的制定,消防是保障人身安全、財產安全,而住宿業主要確保的則是人身安全。

              該業內人士還直言,“日租房”的安全隱患顯而易見,“日租房”沒有登記注冊合法工商手續,就沒有通過消防和衛生部門的安全檢查,不能僅以房屋符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,就認定該房屋可以用于“日租房”,賓旅館業既屬于特許經營行業,就應當持有特許經營許可證。

              對于上述觀點,張國輝則發表了不同的看法。“短租住房把過去傳統的壁壘打破了,每個人都可以通過這種共享的方式提供和享受服務,最大程度上激活了商業潛力。但在這個過程中,需要讓準入門檻相對較低,市場的激活程度才能更大。倘若仍按照過去的思維去設定準入門檻,市場就容易受到限制。”

              落地執行難點待解

              近年來,我國短租房市場發展迅速,作為非標住宿業,由于缺乏監管出現了網約短租房在入住登記、消防安全、房源資質、住宿服務及租戶信息泄露等多重問題。

              征求意見稿能否從源頭有效解決短租房長期帶來的矛盾問題?王玉臣分別從四個方面分析:首先,征求意見稿整體是立足于加強行政、治安管理的角度。缺少行業視角,可能存在過度管制的傾向;其次,關于“短租房“的界定模糊,居住小區是否包括商住公寓等非住宅小區?短租界定的按日或小時,那么按三日、五日或按周、月為出租時間單位,該如何歸類?短租與長租的界限在哪里?再次,征求意見稿要求短租經營要符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,但具體應采取何種標準并未予以明確;最后,加強住宿者身份核查的同時,如果處置不當,會增加泄露信息、侵害隱私的風險。

              在采訪中,法治周末記者還了解到,如果按照征求意見稿的內容最終公布,在落地執行上可能也會存在難點。

              王玉臣認為,首先會誘發鄰里矛盾糾紛;其次,其他部門的協調問題,各個部門如何實現信息共通、相互協作將直接關系到監管的成效;最后,監管部門執法壓力及持續性,如果無法保證執法的有效性及持續性,新規的推行將大打折扣。

              梁學成補充道,一方面,出租登記、房屋安全審驗等方面需要有跟進的管理系統,才能確保監管落地;另一方面,面對可能出現的登記者和實際住宿者信息不符等問題,需要個人信用檔案,一旦出現失信問題,要有懲罰措施。

              北京民宿市場將洗牌

              征求意見稿發布后,北京民宿市場將迎來波動。作為征求意見稿中提及的互聯網平臺核驗責任方,從各大平臺交易量來看,北京的城市民宿是每個民宿平臺上非常重要的部分,且占據了非常高的成交份額。

              “從大趨勢上講,國家希望這個行業健康發展。各地民宿的管理規范、管理條例層出不窮,都是為了讓行業能站在陽光下發展,也是行業走向規范發展的陣痛期,是必經之路。”途家有關負責人在接受法治周末記者采訪時表示,平臺始終對房源上線和審核從嚴要求,因此征求意見稿發布后,不會成為優質民宿的門檻。平臺會更多地聽取民宿房東的反饋和意見,搭建房東們與當地政府溝通協調的通道。

              木鳥民宿負責人回應,征求意見稿發布后,可能會影響北京一部分房東的民宿經營,對于平臺來說,即將迎來北京民宿的小范圍洗牌,部分房東和房源面臨被淘汰的局面,房源數量有所減少,但大浪淘沙之后留下的是更多符合規范的優質房源,不排除會有一批新房源上線,為民宿行業注入新鮮血液。

              小豬短租負責人告訴法治周末記者,平臺在參與相關部門組織的多次征求意見和調研中發現,征求意見稿并未將共享住宿新業態納入到傳統旅館業的監管思路,對其在證照資質進行限制和約束,總體內容上很好地體現了“創新監管,包容審慎”的原則。

              “盡管平臺房源供應在短期內會有波動,但也刺激了北京鄉村民宿迎來新一輪的發展機遇。”小豬短租負責人說。

              多位平臺方負責人向法治周末記者表示,征求意見稿的發布有利于規范行業標準,使民宿短租走上更加規范化的道路。受此政策影響,民宿的供應鏈走向集約化的可能性更高,同時帶動配套管理的集約化。


              責編:王碩

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