<cite id="ea0mx"></cite>
        <cite id="ea0mx"></cite>
            1. 中央政法委機關報法治日報社主辦

              您所在的位置:首頁

              深圳破解“釘子戶”難題

              2020-08-06 09:05:00 來源:法治日報·法治周末


              帶有悲劇色彩的城市更新拉鋸戰,今后可能會隨著深圳經濟特區城市更新條例的通過及實施,而越來越少

               

              法治周末記者 肖莎

              近日,《深圳經濟特區城市更新條例》(以下簡稱:條例征求意見稿)正在公開征求意見。條例征求意見稿,擬以“個別征收模式”破解城市更新中的“釘子戶”問題。

              在深圳,有一個拉鋸了近十年的城市更新故事,人所共知。

              故事發生在深圳市羅湖區,小區名字叫木龍頭。

              這個始建于上世紀80年代的小區,最早用來安置第一批來深圳建設的國企或事業單位職工,小區所在地曾經是深圳的商業中心,但在進入新世紀后,各方面的配套設施均已不能滿足業主需求。

              在深圳市城市更新辦法于2009年出臺后,木龍頭小區成為第一批立項的城市更新項目。

              2010年起,深圳市益田集團開始與小區內上千戶業主溝通,探討補償標準,逐個簽訂搬遷補償協議,搬遷完畢的下一步將是對這個小區的公共配套各項內容進行提升。

              但僅是與業主簽訂搬遷補償協議這一項工作,到20196月,仍未做完,1300多戶業主中,仍有4戶不同意搬遷。

              在此期間,早早簽約的部分老業主,沒等到項目動工,也沒能住進新房,就已離世。

              這樣帶有悲劇色彩的拉鋸戰,今后可能會隨著深圳經濟特區城市更新條例的通過及實施,而越來越少。

              拆遷難阻礙城市更新

              深圳的城市更新過程中,因為“釘子戶”的存在,導致搬遷工作無法正常進行,項目難以動工的情況并不少見。

              深圳市律師協會副監事長王勁松,常年關注深圳的城市更新進程和相關的立法進展,他告訴法治周末記者,在深圳現有的法律體系下,必須房屋權利人100%有更新意愿且簽署《搬遷補償安置協議》,城市更新項目方能開工。

              “很多項目都多多少少會存在個別業主因為種種理由不同意補償方案,導致已列入計劃的項目‘拆不動、賠不起、玩不轉’。”王勁松說,他曾看到一組數據,截至2019517日,列入深圳城市更新計劃的項目共767個,但完成了實施主體確認的不到四成,進入開發階段的項目不到兩成,這意味著有大量項目陷入拆遷補償的僵局。

              2019年年底,南都城市更新課題組發布的《深圳十年城市更新“體檢”報告》顯示,僅約一成的深圳業主認為當前城市更新進度符合預期,在對待更新進度方面,該份報告顯示,大多數業主群體均投了“滯后”票,近九成業主均對目前深圳城市更新進度不甚滿意。

              課題組對參與城市更新的企業進行了調研,企業普遍認為,拆遷談判難是城市更新受阻的首因。

              在王勁松看來,剛剛進入征求意見階段的條例征求意見稿有望打破城市更新項目因拆遷難無法正常開展的局面。

              廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴法治周末記者,深圳現在也到了必須解決城市更新難題的時候了。

              “深圳現在90%以上的住宅供應要靠城市更新,所以必須要解決更新中的難題,加速存量用地盤活,加速住宅供應。”李宇嘉說,從2010年開始,城市更新已成為深圳新房供應的主力渠道,新建商品住房供應中城市更新渠道占比,從2012年的70%上升至目前的90%,毫無疑問,在破解空間“難以為繼”難題,在為城市產業、人口、服務協調發展方面,城市更新作出了巨大貢獻。

              “個別征收”消解“釘子戶”

              在條例征求意見稿中,針對需拆除重建類的城市更新項目,規定了“個人征收模式”,即:當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的,市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。

              政府實施個別征收的,按照套內面積11置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業權利,在不低于原有搬遷補償標準的基礎上,由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。

              王勁松告訴法治周末記者,在個人征收模式下,如果具體負責城市更新項目的市場主體能夠與業主100%簽訂搬遷安置協議,那么就不需要通過行政征收的方式來解決搬遷問題,業主全部同意搬遷后,市場主體下一步就可以開展各項施工手續;如果有個別“釘子戶”不同意搬遷安置協議,那么就由政府啟動行政征收手續,依法將個別的房屋征收至國有后再將相關權利轉移至市場主體。

              王勁松此前多次呼吁深圳市應盡快解決城市更新中的拆遷難題,并且支持個別征收模式,他認為,任何一位業主并不享有法律上的“一票否決權”。按照法律的規定,當絕大多數共有權利人對共有物的處分形成一致的意思表示時,極少數不同意的業主應當遵守。如果極少數業主拒遷,實際上便侵害了絕大多數業主對共有物(尤其是共有的土地使用權)的處分權,是一種侵權行為。

              “個別征收模式下釘子戶問題有望得以解決,城市更新的速度會提高。”王勁松多次擔任城市更新項目的法律顧問,深諳其中的難題所在。

              深圳市人大常委會在發布條例征求意見稿時,同步公布了《關于深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)〉》的說明,其中提到了個別征收的法律依據:城市更新改造是城市規劃實施的組成部分,改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能,優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境。同時,我市的城市更新方案均有配建學校、醫院、人才保障房和產業保障房等方面的要求,以實現城市更新改造的商業利益和公共利益的有機結合,符合國有土地上房屋征收與補償條例有關基于公共利益予以征收的規定精神。

              李宇嘉也認為,城市更新是兼具商業利益和公共利益的,他向法治周末記者提供了一組數據:截至20196月,深圳已批的城市更新規劃落實了中小學校131所、幼兒園272所、醫院3所、社區健康服務中心260處、公交首末站203處、配建保障性住房873平方米。

              “同時,為了進一步約束政府的征收行為,避免過大的自由裁量空間,確保征收決定公平公正、合理合法,條例征求意見稿明確了按照套內面積11置換或者進行貨幣補償確定征收標準。物業權利人對征收決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。”前述說明提到。

              在接受法治周末記者采訪時,王勁松也提到了木龍頭項目,他告訴記者,這一項目在拖了近10年后,由羅湖區政府在進行法律調研后,論證了項目的公益性,進而在2019年年底對項目進行了零星征收,今年3月,木龍頭項目在立項10年后終于動工。

              “木龍頭項目解決拆遷難的方法實際上就是個別征收,但是在沒有城市更新條例做背書的情況下,政府啟動個別征收模式屬于特例,需要在多方論證的基礎上才能啟動,不能簡單套用到其他項目上。”王勁松認為,一旦從法律層面規定了個人征收模式,類似木龍頭項目的困局將會大大減少。

              補償標準,合理市場預期

              從公開報道中可以看到,“釘子戶”不愿意簽訂搬遷安置協議的重要原因是補償標準沒談攏。

              “此前市場上對補償標準惡性競爭的問題,導致部分業主對補償標準有不合理的想象。”王勁松說,比如,當項目是原地置換方案時,有的業主要求按照房屋面積12甚至更高的比例進行補償,這種情況市場主體肯定不能同意。

              在條例征求意見稿中,有這樣的規定:舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的,按照套內面積不少于11的比例進行補償,產權置換面積因誤差導致不足的,由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償;超出面積誤差在3%以內的,物業權利人可以不再支付超面積部分的房價;采用異地產權置換的,安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算;采用貨幣補償的,貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的,按照套內面積11或者建筑面積11.2的比例進行補償。

              王勁松認為,這樣的規定也是條例征求意見稿的一大亮點,可以合理引導市場對拆遷補償的預期。

              “我認為條例征求意見稿中另外一個亮點是,設置了產權凍結制度,這實際上也是與民法典規定的預告登記制度相銜接。”王勁松說。

              法治周末記者看到,條例征求意見稿中有這樣的規定:搬遷安置協議簽訂后,市場主體可以按約定向不動產登記機構申請預告登記,預告登記的時限由雙方自行約定。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,不動產登記機構不予受理不動產轉移、抵押或者變更登記等業務。

              “這一規定實際上也是為了保護市場主體的權利,因為之前的城市更新項目中,出現過業主在簽訂搬遷安置協議后,又把房屋出售或抵押的狀況,這就給城市更新項目的開展帶來了新的難題,一旦房屋被出售,市場主體就需要征得新的業主同意,這其中又會生出很多問題,比如,舊業主不愿意退還補償款,新業主不同意搬遷安置方案等。”王勁松表示。


              責編:王碩

              聯系我們 | 誠聘英才 | 廣告征訂 | 本站公告 | 法律聲明 | 報紙訂閱

              版權所有 Copyrights ? 2014-2019 www.021chwz.com ALL RIGHTS Reserved 《法治周末》

              京ICP備10019071號-1 京報出證字第0143號

              京公網安備 11010502038778號

              在线播放人成视频观看,日本道二区高清视频,免费观看亚洲人成网站,真人性视频全过程视频 网站地图